Que faut-il savoir sur l’état descriptif de division en copropriété ?

Indissociable du règlement de copropriété, l’état descriptif de division est l’un des documents fondateurs de tout immeuble en copropriété. Il détaille la structure de l’immeuble, les lots qui le composent, et leur répartition entre les copropriétaires. Mais que contient exactement ce document ? Comment est-il établi, quelle est sa portée juridique, et dans quels cas peut-on le modifier ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur le sujet.

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Qu’est-ce que l’état descriptif de division d’une copropriété ?

Dans tout immeuble collectif, l’état descriptif de division (EDD) est un document obligatoire imposé par la législation relative à la copropriété.

Le contenu de l’état descriptif de division

Selon l’article L202-3 du code de la construction et de l’habitation, « un état descriptif de division annexé aux statuts délimite les lots et diverses parties de l’immeuble en distinguant celles qui sont communes de celles qui sont à usage privatif. S’il y a lieu, il fixe la quote-part des parties communes afférentes à chaque lot ».

L’état descriptif de division est donc un document technique qui fournit de nombreuses informations :

• la localisation géographique de l’immeuble ;
• la référence cadastrale de l’immeuble ;
• le numéro de lot de chaque partie privative composant le bâtiment ;
• la description de chaque lot avec sa localosation dans l’immeuble, l’étage concerné ainsi que le nombre de pièces ;

L’ensemble donne lieu à un plan détaillé de l’ensemble de l’immeuble, dressé en vue de la publicité foncière.

Le document mentionne également la quote-part des parties communes qui dépend de chaque lot, établie en tantièmes, et qui permet de calculer la répartition des charges dans la copropriété.

L’élaboration de l’état descriptif de division

L’état descriptif de division est un document incontournable pour la vie de l’immeuble. Son élaboration est réalisée généralement par un géomètre. Il est ensuite remis à un notaire qui le publie au fichier immobilier.

Le document est mis en place dès la construction de l’immeuble, au moment de la division des lots.

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Quelle réglementation encadre l’état descriptif de division ?

Si la réalisation d’un état descriptif de division est une obligation légale dans les copropriétés, sa valeur juridique est discutée par la jurisprudence.

Le caractère obligatoire de l’EDD

Dès leur construction, tous les immeubles en copropriété doivent obligatoirement établir un état descriptif de division.

Cette obligation est imposée par la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové dite loi ALUR du 24 mars 2014.

La valeur juridique du document

Bien que ce document soit obligatoire, il n’a pas de valeur juridique au sens strict. En cas de divergence entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, le règlement de copropriété prime.

L’EDD peut toutefois jouer un rôle en cas de litige entre des copropriétaires. Il peut servir à trancher un désaccord sur la répartition des lots par exemple.

Mais si le litige est porté devant la justice, l’issue de la procédure est plus incertaine puisque la jurisprudence est fluctuante quant à la valeur accordée à ce document. Dans un arrêt du 6 juillet 2017, la Cour de cassation a néanmoins tranché en faveur de la valeur juridique de l’état descriptif de division en affirmant que ses dispositions n’étaient pas contraires au règlement de copropriété, lequel lui conférait expressément une valeur contractuelle.

Comment est géré l’état descriptif de division dans une copropriété ?

Si le syndic s’occupe des formalités liées à la publicité de l’état descriptif de division, tout copropriétaire doit pouvoir le consulter.

Le rôle du syndic

En tant que gestionnaire de la copropriété, le syndic a le pouvoir de procéder aux formalités de publicité de l’état descriptif de division, sans que l’intervention de chaque copropriétaire soit nécessaire.

L’accès à l’état descriptif de division

Dans la plupart des cas, l’état descriptif de division se trouve dans le règlement de copropriété, lequel constitue un règlement intérieur qui régit le fonctionnement de l’immeuble.

Il est également possible de retrouver l’état descriptif de division non pas dans le règlement de copropriété, mais dans une annexe qui l’accompagne.

En cas de vente d’un lot, le nouvel acquéreur doit recevoir l’état descriptif de division lors de la signature de la vente. Il fait partie de l’ensemble des documents qui doit être transmis à l’acquéreur au moment de la vente. À défaut, le délai de rétractation ou de réflexion ne commence pas à courir. Il débute à partir du lendemain de la communication du document à l’acquéreur.

En cas de mise en location d’un lot, le locataire doit aussi recevoir la copie du document lors de la signature du contrat de bail.

Comment modifier l’état descriptif de division ?

Il peut être nécessaire de modifier l’état descriptif de division afin de le faire évoluer en fonction de la vie de l’immeuble.

Les différents cas de modification de l’EDD

Le contenu de l’état descriptif de division a vocation à évoluer dans le temps. Il est donc prévu de pouvoir le modifier, sous réserve d’obtenir l’accord des copropriétaires lors d’une assemblée générale.

En pratique, cette modification peut être demandée lorsque des lots sont divisés ou au contraire assemblés à l’occasion d’une vente par exemple. Des travaux d’agrandissement ou un changement de destination d’un lot peuvent également donner lieu à la mise à jour de l’état descriptif de division.

La procédure de modification du document

Si la modification n’affecte qu’un copropriétaire, elle peut être réalisée facilement par un notaire.

Toutefois, si la modification affecte tous les copropriétaires, dans la répartition des tantièmes des parties communes par exemple, la procédure est plus complexe. Un géomètre établit une nouvelle version de l’état descriptif de division, qui doit être approuvée par l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité représentant au moins les deux tiers des voix.

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